При общей тенденции роста цены на недвижимость в Дубае испытывали два периода снижения. С 2002 года всего за 6 лет вместе с бурным развитием региона цены на недвижимость выросли в 4 раза. Затем под действием мирового финансового кризиса с 2008 года наблюдался спад.
С 2012 по 2015 год рынок активно восстанавливался после кризиса с бурным ростом цен на недвижимость в среднем на 20% в год. В последующие годы цены росли умеренно, пока не наступил 2020 год с глобальными локдаунами, когда из-за снижения потока туристов и квалифицированных экспатов цены снова пошли вниз. Однако это длилось недолго: с начала 2021 года рынок восстанавливается и цены снова растут.
В апреле 2023 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах на стадии строительства в Дубае составляет 4 706 долларов США.
В самых популярных районах города — тех, где совершается больше всего покупок, средние цены за квадратный метр выше:
- Dubai Marina — 12 410 $
- Jumeirah — 9 389 $
- Business Bay — 6 588 $
- Dubai Hills — 5 623 $
- Meydan City — 5 218 $
- Motor City — 3 235 $
Повышенный спрос на недвижимость в Дубае в 2023 году
Всё больше иностранных инвесторов на фоне всемирного геополитического кризиса рассматривают рынок недвижимости Дубая как возможность сохранения капитала и получения стабильного дохода. На это есть ряд фундаментальных причин:
1. Финансовый и логистический центр Ближнего Востока
Дубай — самый крупный авиа и морской транспортный хаб в Персидском заливе. Благодаря удобному географическому расположению, низким пошлинам морского порта и лояльному налогообложению Дубай попал в мировые лидеры реэкспорта.
2. Туризм стабилизирует экономику в периоды снижения цен на энергоносители
Экономика ОАЭ преодолевает зависимость от экспорта нефти путем развития туризма и других отраслей. Количество туристический прибытий постоянно растёт. За I кв. 2023 года Дубай принял 4,67 млн туристов, на треть больше, чем за тот же период 2022 года. В I кв. 2023 года в Дубае было зарегистрировано около 31 тыс. сделок с жильем, на 51% больше, чем за тот же период годом ранее.
Количество сделок с жильем в Дубае существенно растет. В I кв. 2023 года в Дубае зарегистрирована почти 31 тысяча сделок с недвижимостью, в полтора раза больше, чем за тот же период 2022 года. Причём больше половины сделок было заключено с объектами на стадии строительства.
Районы Дубая, в которых покупают недвижимости больше всего
Правительство Дубая регулирует инвестиционную политику и развитие районов эмирата путем специального зонирования: иностранцам разрешено оформлять недвижимость в собственность в определенных районах. Dubai Marina и Business Bay были первыми районами, где иностранцы могли покупать недвижимость в собственность. Иностранный капитал способствовал бурному развитию этих районов и на сегодняшний день цены в них самые высокие. Впоследствии появились и другие такие зоны, доступные иностранцам. В них сейчас идет бурное развитие.
Dubai Marina
Район застроен высотными футуристическими зданиями с офисами и квартирами. Вдоль берега благоустроена длинная набережная с парками, магазинами и ресторанами. В Dubai Marina уже несколько лет строится гавань, которая уже действует, а когда проект полностью закончат, гавань станет крупнейшей в мире.
В апреле 2023 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Dubai Marina составляет около 12,5 тыс. долларов, а средняя цена квартиры на стадии строительства — около 1,4 млн долларов.
Jumeirah
Элитный жилой и туристический район с виллами, небоскребами, отелями и пляжами. А ещё Jumeirah известен во всём мире насыпными островами The World Islands. В Jumeirah по-прежнему не везде доступна покупка недвижимости в собственность для иностранцев, а те проекты, в которых такая возможность есть, пользуются большой популярностью и распродаются сразу после старта продаж.
Средняя стоимость апартаментов за квадратный метр в Jumeirah составляет около 14,2 тыс. долларов, а средняя цена квартиры — около 1,9 млн долларов.
Business Bay
Из названия легко понять, что в этом районе находится деловой центр Дубая, более того, он считается финансовым центром всего Ближнего Востока. В Business Bay преобладает коммерческая недвижимость, жилья меньше и оно крайне востребовано под аренду сотрудниками местных компаний.
Средняя стоимость квадратного метра квартир в Business Bay составляет около 6,6 тыс. долларов, а средняя цена квартиры — около 557 тыс. долларов.
Развивающиеся районы Дубая для инвестиций
Спрос в Дубае всё больше смещается на покупку строящихся апартаментов в развивающихся районах, где цены пока не такие высокие. Застройщики предлагают квартиры на ранних этапах строительства по значительно более низким ценам, чем при завершении строительства. Таким образом, давая возможность инвесторам приумножить капитал за время строительства.
Дополнительными стимулами для покупки у застройщиков служат многочисленные программы ВНЖ для иностранных покупателей жилья на первичном рынке.
MBR City
В этой части города наряду с высотными зданиями строятся комфортные жилые комплексы средней этажности с развитой инфраструктурой — спортивной, детской и развлекательной. Наиболее популярные и развитые районы в MBR City — Dubai Hills Estate и Meydan City.
Dubai Hills считается одним из самых престижных и экологичных жилых районов Дубая. Несмотря на центральное расположение в городе, в этом районе много парков и полей для гольфа. В Dubai Hills развитая транспортная и социальная инфраструктура. Стоимость квадратного метра жилья в этом районе составляет около 5,6 тыс. долларов, а средняя стоимость квартиры — около 580 тыс. долларов.
В Meydan City не такая развитая социальная инфраструктура для жизни, но этот район считается центром развлекательной и спортивной индустрий. Именно здесь находится всемирно известный ипподром Meydan Racecourse. Также в Meydan City запланировано строительство самого большого в мире шоппинг-центра. Стоимость квадратного метра жилья в этом районе составляет около 5,2 тыс. долларов, а средняя стоимость квартиры — около 446 тыс. долларов.
Motor City
Это один из самых перспективных новых районов Дубая. Уже сейчас в нём отлично развита социальная инфраструктура и идёт активная жилая застройка. Motor City известен гоночной трассой Формулы-4 и автодромами. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Motor City составляет около 3,2 тыс. долларов, а средняя стоимость квартиры — около 182 тыс. долларов.ку
Цены на элитные виллы на побережье Дубая
Спрос на виллы и таунхаусы в Дубае значительно вырос в связи с популярностью удаленной работы. Стоимость строящихся вилл в III кв. 2022 года увеличилась на 24% по сравнению с тем же периодом 2021 года, а виллы на вторичном рынке подорожали на 7%.
В 2023 году виллу в Дубае можно купить от 1,5 до 4,5 млн долларов США. Самые дорогие виллы и таунхаусы продаются на искусственных островах Palm Jumeirah, а самые доступные — в Damac Hills и Damac Hills 2.
Стоимость аренды недвижимости в Дубае
Темпы роста ставок аренды постепенно догоняют темпы роста цен на жилье. В сентябре 2022 года валовая доходность от аренды в среднем по Дубаю составляла 6,5%. Причем ожидается, что новые привлекательные для арендаторов объекты недвижимости будут обеспечивать более высокую доходность.
Ставки аренды зависят не только от качества и площади недвижимости, но и от района, разница может быть многократной. Например, недорогую квартиру в International City можно арендовать от 8,8 тысяч долларов в год, а элитные апартаменты в Palm Jumeirah стоят около 66 тысяч долларов в месяц.
Среди вилл разброс ставок тоже значительный: самые высокие ставки в районе Al Barari (в среднем 260 тыс. долларов в год), а самые низкие — в районе Deira (в среднем 32 тыс. долларов в год).
Тенденции в ценах на недвижимость в 2023 году
Европейские рынки всё чаще создают барьеры для иностранных инвестиций, что вместе с высокой налоговой нагрузкой и инфляционными ожиданиями, смещает спрос на рынок недвижимости Ближнего Востока.
ОАЭ привлекает иностранных инвесторов еще и удобством перемещения капитала, нейтралитетом и гарантиями по защите инвесторов, а также возможностью получить ВНЖ Эмиратов за покупку недвижимости.
Дубай реализует масштабные по мировым меркам и впечатляющие инфраструктурные проекты — искусственные архипелаги, футуристические развлекательные комплексы, выставочные площадки. В тех районах, где строятся такие проекты, цены на жилье растут быстрее, чем в среднем по эмирату.
Аналитическое агентство Deloitte дает положительный прогноз на 2023 год по росту цен на жилье для ОАЭ и, в частности Дубая, в тех районах, где иностранцам доступна покупка недвижимости в собственность.