Рынок недвижимости в Дубае: ситуация и тренды на 2026 год

Несмотря на геополитическую напряжённость на Ближнем Востоке и постепенную нормализацию цен после бурного роста 2022–2024 годов, рынок остаётся одним из самых активных и ликвидных в мире.

Рекордные показатели 2025 года

2025 год стал историческим для рынка недвижимости Дубая. По данным правительства эмирата, общий объём сделок превысил 917 млрд дирхамов (около 250 млрд долларов), а количество транзакций достигло более 270 тыс. — максимального значения за всю историю наблюдений.

Даже начало 2026 года показывает сильную динамику. Например, только в феврале 2026 года было зарегистрировано 16 959 сделок на сумму около 16,5 млрд долларов, что на 18% больше, чем годом ранее.

Спрос поддерживается несколькими фундаментальными факторами:

• быстрый рост населения эмирата (уже более 4 млн человек);
• приток международных инвесторов;
• благоприятная налоговая политика;
• программы долгосрочного резидентства (например, Golden Visa);
• статус Дубая как глобального финансового и бизнес-центра.

Динамика цен

После резкого роста цен в предыдущие годы рынок постепенно переходит к более устойчивой фазе. В 2025 году средние цены на жильё выросли примерно на 15% в годовом выражении. В 2026 году аналитики ожидают более умеренный рост — около 4–7% в год. 

При этом рынок стал более сегментированным:

• премиальная недвижимость (Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills) продолжает расти быстрее рынка из-за ограниченного предложения;
• средний сегмент демонстрирует стабилизацию и локальные корректировки;
• офф-план-проекты остаются драйвером продаж.

Особенно активно развивается рынок новостроек: в 2025 году девелоперы запустили более 150 тыс. новых объектов, что отражает уверенность девелоперов в долгосрочном спросе.

Доходность инвестиций

Одним из ключевых факторов привлекательности рынка остаётся высокая доходность аренды. Средняя доходность на жилую недвижимость составляет около 6,7% годовых, при этом:

• квартиры — около 7%;
• виллы — около 4,9%.

В отдельных районах доходность может достигать 8–9,5%, что значительно выше, чем в большинстве крупных городов Европы или США. Это делает Дубай особенно привлекательным для инвесторов, ориентированных на арендный доход.

Иностранный спрос

Рынок недвижимости Дубая остаётся одним из самых интернациональных в мире. По данным аналитиков, в 2025 году индийские инвесторы стали крупнейшей группой иностранных покупателей, вложив в недвижимость эмирата десятки миллиардов долларов.

Также среди активных покупателей:

• инвесторы из Европы;
• граждане стран Ближнего Востока;
• покупатели из Китая и России.

Приток капитала связан с сочетанием факторов: отсутствием налога на доходы физических лиц, высоким качеством инфраструктуры и статусом Дубая как безопасной юрисдикции для хранения капитала.

Сегмент ультра-люкса

Отдельно стоит отметить сегмент ультра-дорогой недвижимости. В 2026 году в Дубае была заключена одна из крупнейших сделок на рынке — продажа апартаментов стоимостью 422 млн дирхамов, что стало третьей по величине квартирной сделкой в истории эмирата. Рынок элитной недвижимости активно развивается благодаря спросу со стороны сверхбогатых покупателей (Ultra High Net Worth Individuals).

Геополитические риски

Несмотря на устойчивость рынка, геополитическая обстановка оказывает влияние на настроения инвесторов. Последние события на Ближнем Востоке вызвали краткосрочную осторожность на финансовых рынках региона, что отражается и на секторе недвижимости.

Некоторые аналитики предупреждают, что при затяжном конфликте спрос на оффплан-проекты может снизиться, поскольку значительная часть рынка зависит от международных покупателей.

Тем не менее пока рынок демонстрирует высокую устойчивость благодаря:

• большому объёму наличных сделок;
• диверсифицированной структуре покупателей;
• сильной экономике эмирата.

Перспективы рынка

Большинство аналитиков ожидают, что рынок недвижимости Дубая в ближайшие годы перейдёт в фазу стабильного роста после периода бурного повышения цен.

Основные прогнозы на 2026–2027 годы:

• умеренный рост цен;
• сохранение высокой инвестиционной активности;
• увеличение предложения новых проектов;
• дальнейшее развитие премиального сегмента.

При этом резкого падения цен большинство экспертов не ожидает, если только не произойдёт глобальный экономический кризис.